Posted in В Истрe в рaмкax индустриaльнoгo пaркa будeт пoстрoeнo тaк нaзывaeмoe унивeрсaльнoe здaниe, плoщaдью свышe 30 тыс. кв. м. Пo слoвaм экспeртoв, рeчь идeт нe o нoвoм фoрмaтe кoммeрчeскoй нeдвижимoсти, a o кaчeствeннoм складском помещении, которое можно использовать под различные нужды. Скорее всего, такой продукт будет востребован на рынке, однако полной ясности на этот счет пока нет.
В истринском индустриальном парке «PNK Парк Новая Рига» в селе Павловская Слобода будет построено универсальное здание, пригодное для использования сразу по нескольким назначениям. Здесь арендаторы смогут обустроить склад, распределительный центр, и даже производственный объект. Общая площадь здания превысит 30 тыс. кв. м. Застройщиком объекта выступает компания PNK Group. В соответствии с документами, строительство должно быть завершено в III квартале 2019 года. Однако PNK Group намерено форсировать сроки и закончить возведение уже в этом году.
Хотя специализация таких объектов достаточно универсальна, однако сами они представляют собой не что иное, как качественные складские здания, говорит партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. Просто девелоперы, покупатели и арендаторы в какой-то момент поняли, что складские здания можно использовать в различных целях.
«Стоить понимать, что «универсальное здание» — это тот же объект класса А складского типа со стандартными архитектурными особенностями, такими, как наличие определенного количества ворот и паркинга, – подтверждаетгенеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов. – Именно это позволяет сделать назначение здания таким широким и разместить в нем, например, распределительный центр. Недостатком данного формата, как ни странно, может, как раз-таки, быть именно эта «универсальность». Потому что, в любом случае, существуют некоторые особенности для ведения бизнеса, которые не учитываются при строительстве формата».
Если же не брать во внимание производства, требующие какой-либо специфической конфигурации здания, то, в данном случае, ограничения по эксплуатации скрыты не в конструктиве объекта, а на уровне индустриального парка в целом: «По закону любые производства имеют санитарные зоны вокруг себя, охват которых может составлять 50, 100, а то и 300 метров. Если появится арендатор или покупатель, который захочет разместить производство, предусматривающее санитарную зону в 300 метров, а рядом находятся другие объекты, то ему от этих планов придется отказаться».
По словам заместителя директора департамента управления активами NAI Becar Дарьи Каневой, складские и логистические комплексы различных форматов активно вводились на протяжении последних 5 лет. Однако крупные многофункциональные проекты стали открываться относительно недавно. Среди них можно назвать «Бекасово-Пожитково» и «Внуково Логистик». Такие объекты могут быть интересны небольшим фармацевтическим компаниям. Кроме того, можно вспомнить и про индустриальный парк «Южные Врата», где американский производитель сельскохозяйственной техники John Deere разместил свое сборочное производство в складском здании, говорит Егор Дорофеев.
Впрочем, несмотря на довольно высокий спрос на качественные и крупные склады перспектива рынка – в формате built-to-suit, считает Дарья Канаева. Поэтому риск высвобождения большого количества площадей, в том числе в «универсальных» проектах, все-таки есть.
Кроме того, в последнее время увеличилась доля сделок, в которых на объекте вносятся значительные изменения в техническую спецификацию, говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. Однако эксперт отмечает, что сегодня девелоперы выработали тактику предложения «стандартных универсальных» зданий, так, чтобы в дальнейшем реализовать объект было гораздо проще. Кроме того, если рассматривать сделки по аренде или покупке складов класса А за весь период существования рынка, то видно, что основная часть сделок приходится все-таки именно на стандартные склады. «В итоге мы видим, что стандартный продукт был, есть и будет востребован на рынке», – считает аналитик.
Александр Ковалевский